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（一）房地產(chǎn)新模式發(fā)展背景
我國(guó)樓市的銷(xiāo)售和投資近年來(lái)均承壓，基于行業(yè)發(fā)展的階段，正如2023年7月政治局會(huì)議中所提到的“房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，行業(yè)發(fā)展需逐漸轉(zhuǎn)向新模式。2025年7月14-15日，中央城市工作會(huì)議指出我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。此次會(huì)議提到加快房地產(chǎn)發(fā)展新模式等內(nèi)容。
城鎮(zhèn)化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，城鎮(zhèn)化歷經(jīng)快速增長(zhǎng)。2024年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)到67%（統(tǒng)計(jì)局口徑），較2017年60.24%進(jìn)一步提高6.76pct，近十年城鎮(zhèn)化率提高11.25pct。若參考其他國(guó)家，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率水平較海外發(fā)達(dá)國(guó)家的差距逐漸收窄。為了與全球其他國(guó)家進(jìn)行可比口徑下的對(duì)比，我們選取世界銀行披露的數(shù)據(jù)。2024年，世界銀行口徑下我國(guó)城鎮(zhèn)化率為65.54%較同期韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率低15.95pct，2010年城鎮(zhèn)化率該值為49.23%較同期韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率低32.71pct。
城鎮(zhèn)化率的提升或逐漸面臨邊際放緩的特點(diǎn)，城鎮(zhèn)化率由70%突破80%所需要的時(shí)間周期通常大于由60%突破70%所需的時(shí)間。如韓國(guó)城鎮(zhèn)化率由60%突破70%耗時(shí)7年，70%突破80%耗時(shí)15年。從如下圖各國(guó)的城鎮(zhèn)化率變化進(jìn)程看，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%后，多數(shù)國(guó)家普遍進(jìn)入城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩的階段。
城鎮(zhèn)化進(jìn)程涉及非城鎮(zhèn)居民進(jìn)入城鎮(zhèn)，該類(lèi)人群的居住需求主要與房地產(chǎn)的剛性需求吻合。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，對(duì)應(yīng)的由城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的剛性住房需求逐漸趨于穩(wěn)定，由此行業(yè)逐漸進(jìn)入發(fā)展新模式。
房地產(chǎn)發(fā)展新模式我們認(rèn)為主要包括1）要素配置上，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制；2）制度上，建立房屋從開(kāi)發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制；3）住房供應(yīng)上，市場(chǎng)化為主的改善性住房需求和以政府為主滿(mǎn)足剛性住房需求相結(jié)合等。
（二）要素配置：人、房、地、錢(qián)新聯(lián)動(dòng)
我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程中，由于我國(guó)過(guò)往人均住房面積以及人均住房套數(shù)較低，城鎮(zhèn)化率相對(duì)較低，在城市化持續(xù)推進(jìn)的進(jìn)程中，城市的樓市房產(chǎn)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的發(fā)展階段，因此樓市機(jī)制歷史上主要以地定房、以房定人的模式發(fā)展。2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口增速遠(yuǎn)高于總?cè)丝诘脑鏊伲刂?020年，根據(jù)我們的測(cè)算我國(guó)城鎮(zhèn)存量家庭戶(hù)平均居住面積約為102.55平米。其中2000年前建成的家庭戶(hù)建筑面積為88.99平米/戶(hù)，2000年后建成的家庭戶(hù)建筑面積為106.39平米/戶(hù)，即2000年前的戶(hù)均居住面積較小，城鎮(zhèn)居民購(gòu)房需求旺盛。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)，城鎮(zhèn)新增人口同樣釋放購(gòu)房需求。
2023年7月24日，中央政治局會(huì)議上首提“房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，在此背景下，房地產(chǎn)整體進(jìn)入去庫(kù)存的階段。因此在新模式下，房地產(chǎn)有望轉(zhuǎn)向“以人定房、以房定地、以房定錢(qián)”。
“以人定房”主要根據(jù)人口居住需求適當(dāng)供應(yīng)住房；“以房定地”主要根據(jù)需要建設(shè)的住房和需要消化的住房適當(dāng)增加或減少土地供應(yīng)，以調(diào)節(jié)樓市的動(dòng)態(tài)平衡；“以房定錢(qián)”主要根據(jù)住房特征制定（匹配）相應(yīng)的銷(xiāo)售價(jià)格，如保障性住房、人才住房、商品住房等銷(xiāo)售價(jià)格（或租賃價(jià)格）具有差別，并根據(jù)相應(yīng)的住房給予適當(dāng)?shù)馁J款額度。
以“以房定地”為例，2024年4月29日自然資源部發(fā)布《做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，嚴(yán)格控制商品房去化周期18個(gè)月的城市商品住宅用地供應(yīng)，如商品住宅去化周期超過(guò)36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓?zhuān)瑫r(shí)下大力氣盤(pán)活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤(pán)活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤(pán)活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。
根據(jù)資金的傳導(dǎo)流向，資金從銀行等金融機(jī)構(gòu)流向購(gòu)房者和房企，分別作為按揭貸款、開(kāi)發(fā)貸款等。截至2025年6月，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)中房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額占比為19.86%，在“以房定錢(qián)”的基調(diào)下，由于銀行機(jī)構(gòu)流向房地產(chǎn)業(yè)的資金或?qū)⒕S持在低位。參考近十年金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)敞口變化趨勢(shì)，我們認(rèn)為未來(lái)金融機(jī)構(gòu)中房地產(chǎn)的貸款余額占比或?qū)⒊掷m(xù)維持低位。
（三）管理模式：全生命周期綜合管理
從1998年房改以來(lái)，我國(guó)房屋管理歷經(jīng)開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)+物業(yè)管理等階段。對(duì)于開(kāi)發(fā)類(lèi)房屋，房屋管理周期主要分為交付前和交付后，交付前主要包括拿地、開(kāi)發(fā)、建造到交付等環(huán)節(jié)，交付后主要包括維護(hù)管理住房等環(huán)節(jié)。交付前主要涉及開(kāi)發(fā)商、交付后主要包括物業(yè)管理，針對(duì)建造和銷(xiāo)售，或涉及到代建管理的機(jī)構(gòu)。交付后或涉及二手房租賃、二手房買(mǎi)賣(mài)等，對(duì)應(yīng)中介機(jī)構(gòu)。
1.開(kāi)發(fā)類(lèi)
銷(xiāo)售環(huán)節(jié)包含新房預(yù)售、新房現(xiàn)房銷(xiāo)售和二手房銷(xiāo)售，房屋經(jīng)紀(jì)商（中介）傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域以二手房買(mǎi)賣(mài)和租賃為主，由于新房和二手房對(duì)應(yīng)客群重疊，大型房屋經(jīng)紀(jì)商在獲客和渠道方面較開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)更明顯，因此近年來(lái)房屋中介在新房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)逐漸擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域和市場(chǎng)份額。參考貝殼和我愛(ài)我家兩家中介頭部公司，2025年H1貝殼新房和二手房的GTV交易占比分別為29.53%、70.47%、2025年H1我愛(ài)我家的新房和二手房GTV占比分別為14.18%、85.82%。未來(lái)，房屋中介或持續(xù)向開(kāi)發(fā)商提供渠道服務(wù)與代理銷(xiāo)售服務(wù)，如通過(guò)經(jīng)紀(jì)人利用一手房和二手房聯(lián)動(dòng)的方式，線(xiàn)上、線(xiàn)下獲客與新房樓盤(pán)、存量房屋進(jìn)行客戶(hù)匹配，促成房屋成交。
2.運(yùn)營(yíng)類(lèi)
對(duì)于運(yùn)營(yíng)類(lèi)房屋，如租賃用公寓住宅或保障性租賃住房/公租房等居住性質(zhì)的房屋，通常在建成竣工后會(huì)由項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方招租。運(yùn)營(yíng)方通常為項(xiàng)目所有者相關(guān)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或合作的專(zhuān)業(yè)房屋租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。運(yùn)營(yíng)方可招租，如自行對(duì)接企業(yè)單位等B端或C端。
（四）基礎(chǔ)制度：預(yù)售改革
目前我國(guó)商品房的基礎(chǔ)性制度主要針對(duì)商品房從拿地到銷(xiāo)售的流程制定，包括前期融資、拿地開(kāi)發(fā)、到竣工前的預(yù)售和竣工后的現(xiàn)房銷(xiāo)售。
由于我國(guó)住房市場(chǎng)曾處于供不應(yīng)求的關(guān)系中，疊加房地產(chǎn)行業(yè)重資本的行業(yè)特點(diǎn)，因此商品房以預(yù)售為主。我國(guó)商品房取得預(yù)售許可證的前提為：1）已交付全部土地出讓金、取得土地使用權(quán)、2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、3）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。由于住房交付周期通常在預(yù)售后2年左右，因此購(gòu)房者在預(yù)售商品房交房前已經(jīng)支付全款。
中國(guó)香港預(yù)售起源于早期預(yù)售樓花。隨著中國(guó)香港樓市發(fā)展逐漸成熟，預(yù)售樓花逐漸收緊。目前中國(guó)香港政府在大部分新批土地契約中均會(huì)限制樓宇在建成之前出售房屋，若取得《預(yù)售樓花同意書(shū)》則可進(jìn)行預(yù)售。其中條件包括：1）開(kāi)發(fā)商須先證明發(fā)展項(xiàng)目已達(dá)指定階段，2）開(kāi)發(fā)商同時(shí)具備足夠資金完成項(xiàng)目。購(gòu)房者在預(yù)售階段與開(kāi)發(fā)商簽訂臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約，隨后簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合約，最后在交易完成（交付日）簽訂轉(zhuǎn)讓合同；若購(gòu)房者在簽訂臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約后沒(méi)有簽署正式合約，開(kāi)發(fā)商返還臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約支付的5%訂金。預(yù)售資金由開(kāi)發(fā)商的律師保存監(jiān)管。
（五）住房供應(yīng)：剛性需求和改善需求結(jié)合
居民的住房需求主要由剛性需求、改善性需求構(gòu)成，房屋房齡增加會(huì)延伸更新需求、房?jī)r(jià)上漲會(huì)刺激投資需求。在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的階段，為滿(mǎn)足居民的剛性需求，曾出臺(tái)“7090”政策：2006年我國(guó)曾出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》，其中提到“自2006年9月1日起，各城市（包括縣城）年度新審批、新開(kāi)工的商品房住房總面積中，套型建筑面積90平米以下住房（含經(jīng)濟(jì)試用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上”，主要為了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。隨著我國(guó)樓市的供需關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，政策迎來(lái)調(diào)整優(yōu)化。2024年深圳取消執(zhí)行“7090”政策。此次“7090”政策逐漸調(diào)整優(yōu)化后，市場(chǎng)化供地逐漸匹配居民的改善性住房需求。剛性住房需求逐漸向政府性供房過(guò)渡，如2024年5月17日杭州臨安區(qū)發(fā)布《關(guān)于收購(gòu)商品住房用作公共租賃住房